结合当前的配资环境，大部分配资用户选择互联网配资公司进行操作的占据主导地位，也有少部分参与线下配资交易活动，实际这两种配资投资模式都具有一定的优势，所以，配资用户参与配资投资需要注意哪些事项？
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:京总，您好！刚加入会员就迫不及待来提问。具体情况如下：目前一家5口住在东城永外地区98平三居次新房，我和夫人在德胜门和大望路上班，孩子开学上一年级，学区问题已解决，未来至少九年还会居住生活在现有房子，准备长期持有。近期打算出手购买二套房，预算首付上限650万，家庭年收入100万左右，主要是把手上资金换成资产，目的是保值增值，投资属性更大一些。考虑到新房的交易成本低一些，且户型、环境较二手房有一些优势，收房后对外出租或作为家庭的第二居所，如能升值则根据需要再考虑卖掉置换，最近看了一些在售楼盘：
西红门橡树湾，东区122平四居，总价800万内，预算能满足，小区整体偏刚需刚改一些，离现居住地开车交通也比较方便。橡树湾品牌不错，但本楼盘物业为联合体中铁旗下物业公司，有点担心后续是否能保持小区品质;和锦诚园，130平四居，预算能满足，产品品质感觉还不错，应该属于改善盘，边上是南海子公园，目前周边配套还比较匮乏，估计购买之后也不好出租
中海兴叁号，咬咬牙勉强能够上117三居，小区品质还不错，定位中海高端藏峰系，精装标准比较高，但周边配套比较拉胯也没什么产业，买了舍不得出租，估计也不好出租，不太考虑了。其他还看了西山金茂府、绿城沁园，因为地段和户型等原因，基本不考虑了。问题目前出手购买二套房时机是否合适？
对于西红门橡树湾，看过您之前关于此楼盘的点评，目前位置确实有些偏，离地铁4号线较远。但7月初，北京地铁三期环评中提到19号线南延线西红门东站就在本楼盘东区东南角。西红门东板块未来承载金融街、丽泽上班人员居住通勤，近期也释放了教育的利好信息，橡树湾是否值得投资？和锦诚园是否可以PASS了？由于生活圈在南城，对南城的环境比较熟悉，所以目前主要看的是南城的新房，根据本人的需求，是否建议进一步打开思路，看看别的区域的新房或者转为重点选择二手房？请京总指教！
A:回答:您好,感谢信任!目前出手购买二套房时机是否合适？首先建议认真阅读08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;货币不是真正意义上的财富,资产才是,所谓财富,就是我们占有了社会上稀缺的资源,并以此为筹码与社会做交易,货币不属于稀缺资源,因为通胀永远存在,房产是人类最大的财富载体;通胀会持续加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，普通人的资产很少，获取新钱的机会同样更少;
作为普通的个体，利用一切渠道和资源购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;早买早享受红利,晚买将继续遭受通胀的洗劫;稍微了解房产上涨逻辑的人都会认为房产长期看大概率会持续上涨;只有一部分人认为楼市会崩盘,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;
关于选筹上,旧宫、瀛海都属于次级板块,超过800以上的预算买这两个板块都属于资源错配;旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;
旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;
兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;这两个区域涨幅的背后是购买力接受不了这么高的价格,和锦诚园、中海兴叁号这两个盘溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,西红门橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;
650现金,年入100,我觉得可以把目标放的广泛一些;可以关注下望京、朝青、双井这一带;我一直鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,
新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.
如果是纯投资,800-1000的预算可以关注下朝阳的热点板块,整体比较稳健一些,不存在不确性因素,现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;
稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;对持有套数不多的家庭,我一直推荐的是稳健打法,这样更有利于前期家庭的财富成长;建议认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京总，预算六百多，想买一套居住品质好些的，地铁通勤王府井比较方便的，能保值增值更好，现在完全没有方向，不知道应该往哪看
A:回答:您好，首先建议认真阅读精华栏的文章，81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章对在京购房模糊无方向者有比较大的帮助，我们要对现阶段的房地产场有一个最基本的认知，买房时才不会踩坑，2013年之前整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,
2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;投资客逐渐离场后整个北京值得持有的房子不超过20%，每个区域只有个别的几个盘会涨，有的区域可能全盘结束，未来20%的房子会继续强化金融属性，40%的房子会虚化，剩余的40%会弱化，我们只需要找到20%中的房子持有即可，了解基本市场逻辑后投资很简单，塔城这座城市的经济增长和行业发展，得到确定的回报，一切不确定性的概念全部拒之门外
600多的预算距离王府井比较近的优质板块，双井，大望路，青年路都可，苹果社区南区、风度柏林，青年汇，华纺易城，这些楼盘都比较符合您的需求，祝一切顺利！
Q:提问:您好，手里现金600万，有一套亦庄通泰国际公馆两居，还有150万贷款。现住父母的一套房，东城安交片区，可以给娃上学。目前有三个方案。
方案1:卖掉亦庄房子，加上手里现金，买一套交东小区两居1100万左右，优势是离现有住房近，老人接送孩子方便。
方案2:再购置一套东城,亦庄,朝青,奥森等板块的房子，选东城朝青和奥森是因为离现住处近，或者有地铁直达。问题是手里600万可能买不到什么太好的，二套房不知道如何高贷。
方案3:目前家庭每年能存100w左右，再存两三年，凑够七八百万再买。如果选方案亦庄通泰国际公馆的房子，是留着还是卖掉平换一套潜力更大的好？您看哪个方案更好？方案确定后，选哪个板块和楼盘更好？
A:回答:您好,感谢信任!亦庄通泰国际公馆有持有价值,北京的主力发展是东南方向,亦庄持续看好,这套房留着即可;即使卖出也没必要全部压在交东;投资最稳健的方式是回避学区,学区房是高位投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的
因为房产价格高出来的部分是学位的价格,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,这个需要注意
您们存款持续能力还可,如果存两三年再买大概率会跑输通胀,最好的方法就是问银行借,用未来的钱去买优质资产,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都是损人利己的
即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的抢钱方式，否则我们只能被抢;
真实的通胀，永远是极小一部分人最先拿到新增加的货币，他们用这笔新钱，买走市场上他们偏爱的商品之前，这些商品还没有涨价，比如优质城市核心位置的房产，等他们买完之后，那些在流通当中较晚收到新钞票的人则被迫承担损失
也就是房价与其它商品价格上涨多少，他们必须承担多少，要么就买不到。对于你们的收入来讲有很多种方法加300-400的杠杆问题不大,投资房产是我们普通人抵御通胀的唯一方法，且安全，只要选筹不太烂，总能跑赢通胀;
朝青、奥森都是一些不错的优质板块,无论是选哪一个板块对于您们的房产配置都属于优级,安全系数相对较高,朝青可以看看华纺易城、青年汇佳园;奥森可以看看万科星园、京师园
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近
在北京购房的主要需求就是希望保值增值的也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。孩子已经初也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。
目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!先说下丰台这两个楼盘,天阅山河和国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;
现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;
您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;具体到你们的购房事宜上,
1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:您好！目前自有北京宣武牛街似海怡家1套80平小两居，马上要去孩子小学附近租房，想请教是否有必要置换一套更有升值空间？如果有的话哪里比较合适？青龙湖如何？目前不考虑通勤仅考虑投资
A:回答:您好,感谢信任!似海怡家在牛街还具备一定的成长性,在板块排中上等;可继续持有,青龙湖一带一直处于下跌趋势,去年4月有回升的迹象,持续了小半年,上涨趋势不明显,确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间;如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅并不适合投资,应该说差距很大,市中涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，
一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：
方案等二孩出生落到集体户口后再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子，考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？
方案等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。
方案近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室或总价1200以内的三居室，略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？
方案现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居，总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右，作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。
A:回答:您好;感谢信任!既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,
这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,
星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬
建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。
我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,
房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,
鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,
行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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01#北京楼市的十年主流预判
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导
13#学区宝典：东西海学区房选筹导
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导
84#大兴跑赢大盘选筹导
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导
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